本文摘要：随着空间经济业态升级，酒店、公寓和办公在交汇中撞击出有新的火花，虽然业态所有有所不同，但彼此之间既是竞争关系，也是合作关系。如家手牵手优客工场，我们可以找到酒店大堂、餐饮区域于是以悄悄逆身兼商务空间，纳什空间合力自如，创业者在舒适度办公的同时，也需要享用到高品质的居住于，未来这三种业态，不会有哪些跨界协同？针对同一栋物业，又不会如何竞争？公寓、酒店、办公，商业资产的价值洼地在哪里？空间经济经济是何南北？这一长串的问题，都亟需我们找到答案。

随着空间经济业态升级，酒店、公寓和办公在交汇中撞击出有新的火花，虽然业态所有有所不同，但彼此之间既是竞争关系，也是合作关系。如家手牵手优客工场，我们可以找到酒店大堂、餐饮区域于是以悄悄逆身兼商务空间，纳什空间合力自如，创业者在舒适度办公的同时，也需要享用到高品质的居住于，未来这三种业态，不会有哪些跨界协同？针对同一栋物业，又不会如何竞争？公寓、酒店、办公，商业资产的价值洼地在哪里？空间经济经济是何南北？这一长串的问题，都亟需我们找到答案。　　基于品牌生态新时代美好生活的战略意义，2018年6月21日，由品牌中国战略规划院、努点研究院(MTA)、旅游大住宿门户努点网牵头举行的2018年度MBI旅游住宿业高峰论坛在北京维景国际大酒店拉开帷幕，金陵酒店管理公司总裁陈雪明、全球酒店资产经理人协会中国分会秘书长陈恒、新派公寓创始人王戈宏、YOU+国际青年社区创始人兼任董事长刘洋、优客工场首席战略官张鹏联合对话空间经济的竞争与协同，努点网副总裁、众数信息总裁丁晓宇兼任本次圆桌的主持人。　　预示着政策受到影响，多主体争相进占住房出租市场。

截至目前，房企、房地产中介、专业出租机构、连锁酒店、金融机构和互联网公司皆已投身于住宅出租市场。火热的市场下是运营者破局与绝望，物业要抢走，资金要去找，利润要花钱，品牌运营商急需解决问题的，原比想象中的要多。　　无以经商才是好生意，你不愿做到什么做生意？　　做长出租公寓屌不屌？面临这个大胆的问题，新派公寓创始人王戈宏很坦白。做长出租公寓当然屌，然而有两点必须解释为什么屌是好事，第一，屌代表着别人没做到过，而你做到了，解释你在创意，第二，别人不懂这个行业，所以指出做到公寓很傻，很荣幸，我们在做到一个看上去很傻的行业，这个是一挺无以的。

　　创业的艰难，会因为这个行业于是以处在风口上而增加半分。如果需要让我再行自由选择，我会给两个建议，一是极力不要在中国做长出租公寓，过于艰辛！二是继续做个行业，一定要走进新的模式。潘石屹前阵子说道做长出租公寓是瞎掰，不赚钱，分享办公就不一样，公寓大佬说道公寓才是刚刚须要，分享办公是瞎掰，酒店这边，各种IP，各种概念，被资本追赶，这三方暗地里各自都在玩命的干，但做到的都是空间的做生意。

中国的房地产正在转型，空间革命早已来临。　　房地产行业步入存量时代，有大量的资产必须新的被盘活，人们对居住于消费观也再次发生了极大的变化，消费人群更加年长，空间做生意获得了获释。王戈宏指出，空间做生意也分成两类。

一是消费品，不是长租公寓，不是办公，也不是酒店，而是一个有品牌定价权的消费品。二，空间做生意也是金融做生意，将这两类做生意融合在一起，产业才能赚钱。

　　有了金融，品牌才能沦为杠杆，撬动更大的利润。　　只有你否认做到公寓屌，解释你只不过不屌，如果99%的人都指出屌，那就是真傻。

相接王戈宏的话，金陵酒店管理公司总裁陈雪明回应十分寄予厚望公寓这个行业。过去大家把房子当作命根子，现在年轻人不这么想要，他们只必须寄居得世间，公寓和酒店类似于，都是在一个小的空间里给消费者获取服务。　　长租公寓对服务的拒绝，无法的非常简单以翻新标准来取决于，更好的是功能上的定位。为什么不可以把酒店的一些综合性的服务，或者说将更佳的一些产品带回公寓，让宽出租公寓酒店简化呢？酒店是让下塌的客人需要挣脱家务的繁复，从这个看作，酒店和长租公寓是一个相互融合的行业。

如果可以的话，我指出酒店和分享办公甚至都不是竞争关系，如果你投资一个产业，把三者融合一起，有可能就是一个有序的商业机会。　　正是看见了三种业态的共同点，2018年度MBI旅游住宿业高峰论坛把这三种业态的代表请来了舞台上，各抒己见，探究行业的未来。　　对于什么样的做生意才是好生意，陈雪明坦言道：中国的市场充足大，什么行业都能赚，不管你做到什么，只要你把这个行业做到得原始，做位，就有钱赚。

中国的细分客户市场需求够多，长租公寓，我指出做生意一定好做到，但前提是，等到大家都去做到的时候，你的做生意就很差做到了。　　全球酒店资产经理人协会中国分会秘书长陈恒回应：不管是早已不存在的酒店、公寓、还是办公空间，这三者都是十分协同的。现在的80后、90后，房子对他们来说没这么最重要，父母拔的房子他们不一定想要寄居，综合性的业态能符合90后生活和工作的必须，把原本在下班路上的时间削减，我指出十分有潜力。

　　从业主的投资回报率来看，有所不同的品牌和产品有有所不同的定位，新派公寓权益型类REITs的顺利发售，是很好的一个方向。企业在纽约并购酒店改建成公寓，也能立刻回笼基金，根据城市和人群看产业，公寓和酒店没意味著的竞争，只有资产投资报酬能力的有所不同。

　　一栋物业多家竞争，如何决择？　　我们2011年开始做长出租公寓，那时中国市场还没什么品牌，更加没青年公寓，国际品牌服务式公寓较为有名的雅诗阁，在这个遗缺的市场，我们寻找了属于自己的方位，青年消费者消费不起高端的酒店式公寓，又想寄居合租房，他们必须被尊重，寻找自己的同类人，有社交的市场需求，YOU+应运而生。　　YOU+国际青年社区创始人兼任董事长刘洋认为，在居住于空间中，空间和时空同时不存在，某种程度最重要。一个人在房间里待1个小时和10个小时的价值几乎有所不同，YOU+较为介意人群在客厅里的时间，房租可以做到得很低，但只要他不愿把时间花上在这里，其他的消费也会同比例的回到这里。　　在刘洋显然，长租公寓有所不同的品牌是上下游关系而非竞争关系，他说明道：从合租房里出来的消费人群不会去找小户型公寓，收益提升再行自由选择更高端的公寓，收益提升，对房间的拒绝不会更高，对泛社交的市场需求不会弱化，他们必须更加精准的社交。

所以在整个公寓业态里，有所不同定位有所不同价位的品牌是有序的关系。　　竞合关系更好的是面临投资人和业主。努点网副总裁、众数信息总裁丁晓宇回应。　　一栋楼，做到酒店赚，做到公寓也赚，公寓运营成本比酒店较低得多，青年公寓在分享住宿空间领域正处于较为底层的方位，所以我常常说道，酒店不要的物业，我可以要，因为酒店他们对方位的拒绝比我们更加严苛。

刘洋对于丁晓宇抛的问题做到了补足。　　刘洋的竞争者是政府，我们和YOU+之间是没竞争的，长租公寓每差距1000元，就不会有一个产品。

王戈宏表示同意刘洋的观点，并认为，长租公寓面对的仅次于问题是有所不同业态对资产的竞争。　　酒店的市场需求以天计算出来，公寓的市场需求以月和年计算出来，所以公寓和酒店没十分必要的竞争关系。

谁能给资产建构现金流，谁就更加合适改建这个资产。低星级酒店面对不足，然而仍然有业主不愿投放资金，原因确有？陈雪明得出了他的说明。　　业主常常问，为什么大的集团都在投高星级酒店，比如兰博基尼、宝格丽，轻资产酒店管理方认同是很青睐的，个人解读，富余的钱都必须物化，没物化的货币只是数字，资产最后都会资产化，二房东和三房东资产不升级，缴的只是资产的盈利价值，而不是资产本身的价值，投高星级酒店就不一样，资产贬值迅速，业主投放3、4个亿，做到低星级酒店，品牌接管，竣工以后，银行抵押贷款，一评估，3个亿变为6个亿，打个腰，相等3个亿多出来6千万，有了这个资产，他的现金流没影响，这就是个人品牌和知名品牌的不同之处。

　　投资高端酒店，一来可以享用消费，二来脸上有光，第三这是个人的资产，从这几个看作，大家都爱人高端酒店，公寓和酒店客群不一样，投资者根据自己的财力，小老板不愿投公寓，大老板不愿投高端酒店，管理公司要做到的就是管理好资产，通过品牌和服务，通过在市场上的影响力，让资产大大电子货币。　　下面一个阶段，我们不光要将目光探讨在产业上的消费者，更加最重要的是给我们投资人带给商业价值。丁晓宇补足道。

　　分享办公、公寓和酒店知道能有序吗？　　2015年，创业、创客沦为经济热词，2015年也被行业形容为分享办公空间元年，问世了大批的品牌，两年过去，有的品牌早已茁壮为巨兽，有的却负于于前，而初贞独角兽潜质的少数几家，也逃不过盈利模式和报酬周期的难题。　　从2015年到现在，分享办公也就跑完了三年半的时间，有人说道分享办公室二房东，我也否认，这并不丢人。优客工场首席战略官张鹏坦言道：二房东是人际关系的派生，挖出企业的大数据。

优客工场到现在有将近9000家各种类型的新经济公司，数量可观，市场需求多样，怎么挖出他们的价值，是我们更加注目的，人与人之间，公司跟公司之间，怎么促使交易，增进交流，还包括怎么做线上的社交，基于二房东的业务是我们的基础，平台之上，我们不会想要营收方向，广告收益、社群收益等做到各种各样的探寻，行业发展三年多的时间，很难想象大家能总结出有各种商业模式。有什么行业能在三年内作出十分好的盈利呢？没。

　　对于分享办公的盈利模式，张鹏回应，主要有两块。一个是给进驻的企业充裕的能动性，我们叫会员收益，只有给会员充裕的能动性，才有可能把他们回到你的平台里。

二是做小而美，比如在北京做到一个二次元空间，把这些资本和媒体公司挤满在一起，力求小而美。　　分享办公和公寓及酒店，是什么样的竞合关系？张鹏指出，部分的消费人群虽然是雷同的，但大家的市场需求不一样，市场需求是可以有序的，我们不有可能再行做到一家酒店，但我们能向酒店业自学如何作好基础的服务，在服务的方向上达成协议互补性的合作，比如，如家酒店大堂空间不会有一些浪费，我们的客群可以提升酒店大堂的利用率，构成客群的关联性和黏性，而我们的另一个品牌分享际，则是公寓和办公的融合。　　酒店服务只不过是一个标准化的东西，可以产生价值，赋能于长租公寓和分享办公。分享办公和长租公寓构成了独有的服务品牌和运作方式，也是无法横跨的，无形的品牌边界。

丁晓宇补足道。　　从竞争到协同，酒店、公寓、办公必将殊途同归　　人是群居动物，不管是挤满在沙漠，还是挤满在高山，有人挤满的地方就有价值，对于人群，品牌的自由选择也有所区分，进而对楼宇的自由选择就有有所不同，有可能街上的物业合适做到酒店，酒店后面的物业合适做到办公，旁边的楼可以做到新派，巷子里的楼合适做到YOU+，有可能巷子里的物业其他业态做不了，方位不是很好，但做到青年公寓就适合，把楼的价值做跟第一排的价值拉平，这就是品牌对资产的赋能。　　对于竞合关系， 刘洋指出，亲吻、协同、切断上下游，同行业合力，不会是未来的趋势。

回应陈恒回应赞成：酒店、公寓和办公牵头，认同是未来的大趋势，未来空间认同是复合性的，跨界的状态。　　不管是行业玩家，还是新的用户，大家的心态只不过都是很对外开放的，办公掌控的是白天早上9点到晚上8点的时间，晚上8点后的伸延价值，则必须其他业态有序，我们客群没本质差异。张鹏补足道。

　　陈雪明更进一步认为：核心问题是品牌的给定和消费群体的移位，YOU+旁边或许是汉庭，或许是7天，或许是分享办公。品牌有序当中也必需有相匹配的品牌。

所谓物以类聚，人以群分，消费水平差不多的人群，消费时间和消费兴趣也相近，品牌协同把这群人聚在一起，就能产生品牌的同步。　　而在王戈宏显然，全然的同步还远远不够，行业必须希望的地方还很多。国内很多商业综合体都告终了，不是物业很差，不是模式很差，而是消费者逆了。

做到商业综合体最顺利的是嘉里，同步的东西有几个最重要的因素，一个是要标签化，另一个则是态度完全一致，飞驰、宝马做到跨界，他们的消费人群不会拒绝接受这个品牌在其他业态上的态度拷贝。　　做到任何做生意，我的解读最后都会不属于两件事，钱的做生意，牌子的做生意。

经商要有冷静，我们都很着急，投资人生气，运营者生气，消费者生气，一生气，什么都变味了，只不过不赚钱才对，无以才对，任何非常简单的东西都是不应当去摸的，就越非常简单就越多人摸，就越多人摸就就越难做，我们实在酒店难做，分享办公比较好做到，公寓十分难做，个人指出，还是必须点冷静，作出品牌的标签，认同态度和消费，和资产业主交流，任何的跨界和牵头，都是新形势的切换。　　很多开发商跟我们讲合作，谈完之后说道，你们的产品不就是精装修吗？你们的软件和服务好，不就是物业管理好吗？四季酒店和香格里拉也是精装修。

我们公寓，第一是消费品，作出消费者品牌，第二我们是资产管理者和保护者，我们让资产保值，让资产电子货币，资产价值概念才是未来所有业态注目的。让资产电子货币，构建消费者体验价值，做生意归根结底都是太原的，只是我们自由选择了有所不同的形态，核心就是为资产服务，为消费者服务。　　归根结底，酒店、公寓和办公看起来有所不同，实则完全相同，超越了空间，空间就没了壁垒，经营有界，但思维无界，所有的产业协同和跨界合作，都是为了获取更高的服务，建构更大的价值。

摆脱枷锁，也许空间能给我们带给更好的天马行空，而在这条道路上，我们的从业者们于是以以有所不同的姿态和有所不同的速度，跑向难以预测却充满著阳光的未来。

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